Terrenos raros mudam estratégia das incorporadoras nos bairros nobres de São Paulo
Escassez de áreas em Jardins, Itaim, Pinheiros e Moema aumenta o tempo de negociação e leva empresas a comprar imóveis inteiros para viabilizar novos projetos
Construir um empreendimento de alto padrão nos bairros mais valorizados de São Paulo deixou de ser apenas uma questão de encontrar um bom projeto. Em regiões como Jardins, Itaim Bibi, Pinheiros, Vila Nova Conceição e Moema, o desafio começa muito antes: encontrar uma área disponível e conseguir formar um terreno com tamanho e localização capazes de sustentar um novo empreendimento.
A escassez de terrenos está mudando a estratégia das incorporadoras. Em alguns bairros, empresas passaram a negociar imóveis individualmente durante anos. Em outros, a alternativa é adquirir prédios inteiros para posteriormente viabilizar a construção de novas torres.
Segundo Ricardo Carazzai, sócio da Quadra Real Realty, especializada na prospecção de terrenos, o período entre a identificação de uma oportunidade e a assinatura do contrato de venda leva, em média, 18 meses. Em áreas mais consolidadas, o processo pode ser ainda mais demorado.
O movimento revela uma característica particular do mercado imobiliário paulistano: nos bairros onde a demanda por imóveis de alto padrão permanece elevada, o próprio terreno passou a ser um dos principais fatores de diferenciação dos empreendimentos.
Vila Nova Conceição já enfrenta falta de terrenos disponíveis
A situação é particularmente evidente na Vila Nova Conceição.
De acordo com Carazzai, praticamente desapareceram as casas e antigos estabelecimentos comerciais que poderiam ser agrupados para formar grandes terrenos.
Diante dessa limitação, incorporadoras passaram a considerar uma alternativa mais complexa: comprar edifícios inteiros com o objetivo de demolir as estruturas existentes e aproveitar o espaço para um novo projeto.
A estratégia aumenta a complexidade da aquisição, porque envolve negociações com proprietários de unidades, avaliação das condições jurídicas do imóvel e planejamento de uma operação que pode levar bastante tempo até ser concluída.
Jardins: incorporadoras avançam para ruas menos disputadas
Nos Jardins, um dos mercados imobiliários mais tradicionais da capital paulista, a escassez de terrenos também começa a alterar a geografia dos novos empreendimentos.
Com poucas áreas grandes disponíveis nas localizações mais disputadas, incorporadoras passaram a procurar endereços em ruas que anteriormente tinham menor protagonismo no mercado de alto padrão.
Entre os exemplos citados estão as ruas Augusta e Pamplona, que passaram a receber projetos diante da dificuldade de encontrar terrenos nas áreas mais tradicionais do bairro.
O movimento mostra que a valorização imobiliária não depende apenas do bairro em si. A localização exata dentro de cada região passou a ganhar importância crescente.
Autór Jardins aposta em terreno de grandes dimensões
Um exemplo dessa disputa por áreas maiores é o Autór Jardins, da Benx Incorporadora.
O projeto será construído em um terreno de aproximadamente 2,5 mil metros quadrados, na Rua Guarará, próximo à Avenida Paulista.
A proposta prevê uma torre única com 42 andares e cerca de 150 metros de altura, além de 70 apartamentos com metragens entre 188 e 488 metros quadrados.
O empreendimento foi concebido em uma região cercada por restaurantes, cafés e estabelecimentos comerciais de alto padrão.
O projeto arquitetônico é da MCAA Arquitetos, com interiores de Vivian Coser e paisagismo do escritório Burle Marx.
Nesse caso, a própria dimensão do terreno se transforma em um diferencial em um mercado no qual grandes áreas disponíveis são cada vez mais difíceis de encontrar.
Pinheiros enfrenta outro obstáculo: imóveis tombados
Em Pinheiros, o problema da escassez de terrenos se combina com uma característica adicional: a presença de imóveis tombados.
Isso pode tornar a formação de terrenos para grandes empreendimentos ainda mais complexa, exigindo negociações individuais e cuidados adicionais relacionados à preservação das edificações.
Segundo Carazzai, uma das alternativas encontradas pelas incorporadoras é negociar imóvel por imóvel até conseguir reunir uma área suficientemente grande.
Almá Pinheiros levou quatro anos para formar terreno
O Almá Pinheiros, da SKR em parceria com a Munir Abbud, é um exemplo dessa dinâmica.
O empreendimento foi desenvolvido em um terreno de aproximadamente 3 mil metros quadrados, cuja formação levou cerca de quatro anos.
O projeto está localizado em um trecho sem saída da Rua Alves Guimarães, característica utilizada como um dos elementos de diferenciação do empreendimento.
Segundo Rodrigo Putinato, CEO da SKR, a localização oferece uma combinação entre privacidade e proximidade com a movimentação característica de Pinheiros.
O projeto prevê 145 apartamentos, com áreas entre 85 e 150 metros quadrados e opções de duas e três suítes.
Entre os equipamentos estão piscina de 25 metros no rooftop do 27º andar, academia e espaços voltados ao bem-estar.
O projeto arquitetônico é da aflalo/gasperini arquitetos, com interiores de Juliana Abbud e paisagismo da Tagú Arquitetura.
Segundo as informações apresentadas na matéria, 35 unidades haviam sido vendidas em agosto, antes mesmo do lançamento formal, pelo preço de aproximadamente R$ 18,4 mil por metro quadrado.
A entrega está prevista para março de 2030.
Itaim Bibi transforma terreno raro em produto de alto padrão
No Itaim Bibi, a escassez de terrenos também levou uma incorporadora a dedicar anos à formação de uma área.
A Trisul desenvolveu o Atílio 870, na esquina das ruas Atílio Innocenti e Chipre, com a Rua Silva Correia em frente.
Parte do terreno já fazia parte do banco de terrenos da incorporadora. A outra área, ocupada anteriormente por uma academia, exigiu aproximadamente três anos de negociação para ser incorporada ao projeto.
O resultado foi uma configuração considerada diferenciada pela empresa: um espaço livre diante do edifício, favorecendo iluminação, ventilação e amplitude visual.
Atílio 870 terá apenas 28 apartamentos
O empreendimento terá uma única torre com 28 apartamentos de 361 metros quadrados, além de uma cobertura duplex de 722 metros quadrados.
A proposta está direcionada a um público disposto a pagar um valor elevado por exclusividade e localização.
Entre os equipamentos previstos estão academia Technogym, quadra de tênis oficial, espaços de wellness, sauna, salas de massagem, hidromassagem, cold plunge e piscina com raia de 25 metros.
Lançado em julho por aproximadamente R$ 36 mil por metro quadrado, o projeto já havia vendido 30% das unidades, segundo as informações fornecidas.
O Valor Geral de Vendas (VGV) estimado é de R$ 373,5 milhões, com entrega prevista para 2030.
O comprador de alto padrão ficou mais seletivo
A escassez de terrenos ocorre justamente em um momento de aumento da oferta de imóveis de alto padrão em São Paulo.
Esse cenário cria uma situação interessante para as incorporadoras: embora exista demanda por produtos sofisticados, o comprador dispõe de mais alternativas e pode comparar localização, arquitetura, tamanho, serviços e qualidade do projeto antes de tomar uma decisão.
Segundo Victor Saad, diretor Comercial e de Marketing da Trisul, esse consumidor busca cada vez mais uma combinação entre localização privilegiada e características associadas à privacidade, segurança e qualidade de vida.
Em outras palavras, estar em um bairro nobre deixou de ser suficiente. A posição dentro do próprio bairro pode determinar o valor percebido de um empreendimento.
A terra ganha peso na formação do preço
A escassez de terrenos também interfere diretamente na estrutura econômica dos projetos.
Quando uma incorporadora precisa comprar diversos imóveis para formar uma única área, o processo de aquisição pode consumir mais tempo e elevar os custos de desenvolvimento.
Em alguns casos, o preço do terreno representa uma parcela significativa do investimento total do empreendimento.
Além disso, quanto mais rara for a localização, maior tende a ser a disputa entre empresas interessadas na mesma área.
Isso cria um efeito importante: o terreno não é apenas o local onde o prédio será construído; ele passa a fazer parte do próprio produto imobiliário.
Uma rua tranquila, uma área sem vizinhos imediatos, uma vista preservada ou a proximidade de determinados equipamentos urbanos podem justificar diferenças relevantes de preço dentro do mesmo bairro.
Incorporadoras precisam pensar no terreno antes do projeto
A dinâmica atual também altera a ordem tradicional de desenvolvimento dos empreendimentos.
Em vez de primeiro definir o produto e depois procurar uma área adequada, incorporadoras especializadas em alto padrão precisam mapear continuamente possíveis oportunidades de aquisição.
Isso envolve acompanhar proprietários, imóveis antigos, prédios existentes, mudanças de uso e possibilidades de consolidação de terrenos.
O processo pode durar anos antes que o primeiro desenho arquitetônico seja apresentado ao mercado.
O que essa tendência significa para o mercado imobiliário
A escassez de terrenos em regiões consolidadas tende a aumentar a importância de três fatores:
Localização: quanto menor a disponibilidade de áreas em uma região, maior a relevância de cada oportunidade.
Tempo: formar um terreno pode levar anos e exige capacidade financeira para sustentar negociações prolongadas.
Exclusividade: projetos construídos em áreas raras podem explorar características que dificilmente podem ser replicadas por concorrentes.
Isso ajuda a explicar a existência de empreendimentos com poucas unidades e grandes metragens, especialmente em bairros onde o preço do terreno dificulta projetos de escala muito elevada.
São Paulo entra em uma nova fase do mercado de alto padrão
O movimento observado nos Jardins, Itaim e Pinheiros aponta para uma transformação estrutural do mercado imobiliário de luxo da capital.
À medida que terrenos livres desaparecem, o crescimento dos empreendimentos passa a depender cada vez mais da reorganização do tecido urbano existente.
Casas antigas, imóveis comerciais, prédios e terrenos menores podem precisar ser reunidos para criar áreas capazes de receber novos projetos.
Isso significa que a expansão imobiliária nos bairros mais valorizados não ocorre necessariamente pela abertura de novas áreas, mas pela substituição e reorganização do que já está construído.
Conclusão
A escassez de terrenos está se tornando um dos principais desafios das incorporadoras que atuam no mercado de alto padrão de São Paulo.
Em bairros como Jardins, Itaim Bibi, Pinheiros e Vila Nova Conceição, encontrar uma área adequada pode levar anos e exigir a aquisição de vários imóveis ou até de edifícios inteiros.
Os casos do Almá Pinheiros, Autór Jardins e Atílio 870 mostram como a localização e a formação do terreno passaram a ocupar posição central na estratégia das incorporadoras.
Ao mesmo tempo, o comprador de alto padrão tornou-se mais seletivo diante do aumento da oferta.
Nesse ambiente, o diferencial não está apenas no tamanho ou no acabamento do imóvel. Terreno, localização, privacidade e características que não podem ser facilmente reproduzidas passam a ser parte essencial do valor de um empreendimento.
Fonte: Informações de mercado e declarações de representantes das incorporadoras mencionadas no texto-base.
