A XP Investimentos recomendou compra para as cotas do fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11), ao avaliar que o veículo ainda negocia com desconto em relação ao seu valor justo e reúne perspectivas favoráveis para os próximos anos.
O preço-alvo da corretora para os papéis é de R$ 107,87, o que representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 16% em relação à cotação atual.
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Gestão qualificada e valuation atrativo
Constituído em 2018, o Vinci Logística é um fundo imobiliário voltado à geração de renda recorrente e ganhos de capital para seus cotistas por meio da exploração de imóveis logísticos.
Segundo a XP, o veículo conta com uma equipe experiente e atuante na reciclagem de portfólio, com histórico consistente. Hoje, ele é administrado pela BRL Trust e gerido pela Vinci Real Estate.
“Com patrimônio líquido de R$ 1,64 bilhão e cerca de 150 mil investidores, o VILG11 figura entre os principais fundos logísticos da indústria, apresentando liquidez média diária de R$ 3,2 milhões, um patamar que consideramos confortável”, afirmou a corretora, ao ponderar, no entanto, que os custos do FII estão acima do praticado.
“Sua estrutura de custos está relativamente acima da média da indústria, com taxa de administração e gestão variando entre 0,75% e 0,95% ao ano, a depender do valor de mercado, e uma taxa de performance de 20% dos rendimentos distribuídos que excederem IPCA +6% ao ano, calculada sobre o capital integralizado”, disse a casa.
Como ponto positivo, a XP também destacou que o VILG11 acumula retorno total equivalente a 120% do IFIX desde o início de suas operações.
Segundo a corretora, entre os principais fundos logísticos da indústria, o desempenho também é competitivo e praticamente acompanha o IFIX Logística.
A leitura da casa é de que, apesar da qualidade da carteira de imóveis, dos indicadores operacionais sólidos e da perspectiva favorável para a distribuição de rendimentos, o veículo continua negociado com desconto em relação ao valor patrimonial e abaixo tanto de sua média histórica quanto da média de seus pares.
“Mesmo após a forte valorização registrada em 2025 [de aproximadamente 37%], identificamos potencial de alta em relação à nossa cota-alvo [de R$ 107,87], o que reforça a atratividade do FII aos preços atuais.”
Portfólio diversificado e ocupação elevada
Na avaliação da XP, o portfólio do VILG11 apresenta “elevada qualidade construtiva”, com 80% da área bruta locável (ABL) concentrada em galpões de alto padrão e localizados próximos às principais rodovias e centros consumidores do país.
De acordo com a corretora, a composição contratual é majoritariamente típica, característica considerada positiva diante da forte demanda por ativos logísticos e dos baixos índices de vacância do setor.
“Em relação ao cronograma contratual, apenas 7,2% da receita de locação vence até 2026, enquanto 76,3% está concentrada em contratos com vencimento a partir de 2029, proporcionando maior visibilidade nos próximos anos”, disseram os analistas.
“Ao mesmo tempo, a receita média de aluguel permanece 15,3% abaixo da média do setor, o que sugere potencial para reajustes e, consequentemente, para o crescimento da receita recorrente”, acrescentaram.
Reciclagem do portfólio
A XP lembrou também que, em novembro passado, o fundo concluiu a venda de sua participação em quatro ativos logísticos para o HGLG11, que somavam 199 mil m² de ABL, por R$ 709,6 milhões.
À época, o pagamento foi estruturado em três parcelas:
R$ 582,2 milhões em cotas do HGLG11, precificadas a valor patrimonial;
R$ 47,4 milhões por meio da assunção, pelo HGLG11, das obrigações vinculadas aos imóveis negociados;
R$ 80 milhões em dinheiro, a serem recebidos em até 24 meses após a conclusão da operação, corrigidos à taxa de 8% ao ano.
Considerando o preço de emissão de R$ 162,22 por cota do HGLG11, a operação gerou um ganho de capital estimado em R$ 6,22 por cota para o VILG11, além de um cap rate (taxa de capitalização) médio de 9,2%.
No entanto, de acordo com a corretora, o ganho de capital efetivo permanece condicionado ao desempenho das cotas do HGLG11 no mercado secundário, que atualmente são negociadas com desconto de 4,2% em relação ao valor de aquisição.
“Avaliamos a operação de forma positiva para o VILG11, não apenas pela sua atratividade financeira, mas também pela melhora qualitativa do portfólio após a movimentação. Isso porque uma parcela relevante dos ativos vendidos estava exposta a duas regiões beneficiadas por incentivos fiscais, em um contexto de elevada incerteza quanto aos potenciais impactos da reforma tributária sobre a dinâmica comercial local.”
Novas aquisições e guidance promissor
Ainda de acordo com a XP, parte dos recursos gerados pela venda das cotas de HGLG11 foi destinada, até o momento, a uma alocação considerada “atrativa”.
Isso porque, em junho, o VILG11 concluiu a aquisição dos 50% remanescentes do Parque Logístico Pernambuco, localizado em Ipojuca (PE), por R$ 56,2 milhões, pagos à vista.
“Avaliamos essa transação como positiva, não apenas pela consolidação da participação integral em um ativo já presente no portfólio, ampliando a flexibilidade para a gestão ativa do imóvel, mas principalmente pelos valores envolvidos”, pontuou a corretora.
Em relação aos rendimentos, a XP destacou que a gestão do VILG11 possui um guidance (projjeção) de distribuição entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota até o fim de 2026.
Considerando o atual patamar de proventos, de R$ 0,82 por papel, o fundo oferece um dividend yield (DY) anualizado de 10,5%, patamar considerado “sustentável”.
Riscos à vista
Entre os principais fatores de risco para a tese, a XP cita oscilações de mercado, que podem afetar o preço das cotas; menor liquidez, dificultando negociações de maior volume; e potencial aumento da vacância dos imóveis e inadimplência dos locatários, com impacto sobre a receita de aluguel e dividendos.
